[부동산학] 부동산가격형성에 영향을 미치는 제원칙

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[부동산학] 부동산가격형성에 영향을 미치는 제원칙
부동산가격형성에 영향을 미치는 제원칙

부동산의 가격형성요인을 검토하는 이유는 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는가에 관한 법칙성(法則性)을 추출하여 부동산평가 활동의 지침으로 삼으려는 하나의 행동기준이다.
이들 부동산가격의 여러 원칙은 부동산가격형성에 대한 제요인, 부동산에 관한 제반이론 등을 집약한 것으로 일반 경제법칙에 기초를 둔 경제현상에서 주로 발견된 것이다.

1. 수요와 공급의 원칙
일반적으로 재화의 가격이 상승하면 공급은 늘고 수요는 감소하며, 가격이 하락하면 공급이 줄고 수요가 증가한다. 이러한 수요공급의 상호관계에서 재화의 가격은 결정되며 그 가격은 또 다시 수요와 공급에 영향을 미치게 된다. 이를 수요공급의 원칙(需要供給의原則; Principle of supply and demand)이라 한다.
부동산의 경우에는 수요공급의 원칙이 그대로 적용되는 것은 아니지만 용도적 측면이나 건물의 경우에는 공급이 가능하므로 수요공급의 원칙이 부동산의 가격형성에 많은 영향을 미친다고 할수 있다. 그러나 일반재화와는 달리 수요는 상당히 탄력적인 반면 공급은 비탄력적 (非彈力的)이다. 그 이유는 위치나 개별성이 동등한 부동산은 존재하지 않기 때문에 공급은 대체가능한 범위 내에서 제한되기 때문이다. 이러한 이유 때문에 부동산시장은 수요공급의 조절이 어렵다.

2. 변동의 원칙
변동의 원칙(變動의原則: principle of change)이란 부동산의 가격이 다수의 가격형성요인들과 상호인과관계적 결합(相互因果關係的結合)에 의해서 형성된다는 가격원칙이다.
어떤 지역이든 가격형성의 일반적 요인과 자연적 조건은 끊임없이 변화 한다. 이러한 면화는 지역특성(地域特性)을 변화시키고 가격수준에 영향을 주게 된다.
부동산의 가격은 이러한 가격형성요인 등이 부단히 변화하는 과정에서 형성되는 것이다.

3. 대체의 원칙
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