[부동산학] 부동산시장의 개념과 상황분석

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[부동산학] 부동산시장의 개념과 상황분석
부동산시장의 개념과 상황분석

1. 부동산시장의 개념
부동산시장(不動産市場)은 여러 가지 개념으로 파악되고 정의될 수 있으나, 본 글에서는 부동산시장을 부동산권리의 교환(exchange), 상호 유리한 교환으로서의 가액결정, 경쟁적 이용에 따른 공간분배, 토지와 공간이용의 패턴결정 및 수요와 공급의 조절을 돕기 위하여 의도된 상업활동을 하는 곳 이라 정의하겠다.

2. 부동산시장의 상황분석
부동산공급자와 서비스공급자는 현재의 부동산시장 상황에 대한 시계열분석(time series analysis)을 게을리 말아야 한다. 소비자 또한 경제적인 부동산활동을 전개하기 위해서는 시장상황을 숙지할 필요가 있다. 수요와 공급을 비추어 주는 시장을 주거 거시분석과 미시분석을 통해 다음과 같이 분석(分析)해볼수 있다.

(1) 시장의 거시분석

1) 부동산 경기순환
부동산경기(不動産景氣, real estate cycle)는① 높은 정점(Peak)과 깊은 저점을 나타내며 ② 타성기간이 길고 ③ 주기의 순환국면이 일정치 않다는 특징이 있다.

2) 부동산경기의 순환국면
① 하향시장 : 일반경기의 수축국면에 해당하는 국면으로 대체로 거래가 저조하고 부동산의 가격상승이 둔화 내지는 보합상태(保合狀態)를 유지하거나 하락한다. 이 국면이 장기화하면 공가율이 증가하고 일반경기와 겹치는 경우는 공실율도 증가한다. 이 국면의 장기화는 불황에 약한 부동산, 즉 호화주택, 교외의 분양택지, 불요불급한 부동산에 타격이 크다.
② 회복시장 : 경기회복은 개별적이거나 지역적으로 일어나는 것이 통상이다. 내 지역을 찾는 고객의 동향이나 택지의 거래동향, 형성된 가격수준, 공가의 동향, 건축자재의 수요, 건축허가신청량(建築許可申請量) 등을 관찰하면 알수 있다. 후퇴국면이 급속한 것에 반해 이 회복국면(回復局面)은 통상 시간이 오래 걸리는 것이 특징이다.
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