감정평가이론-수익방식(소득접근법)

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감정평가이론-수익방식(소득접근법)

특별기획Ⅰ

감정평가이론

수익방식(소득접근법)

임재남
감정평가사
글로벌감정평가법인

•필자주•

최근 부동산 투자에 대한 관심증대와 더불어 수익방식의 중요성은 더욱더 강조된다. 따라서 이론시험에서 가장 많이 출제될 가능성이 있는 부분이 수익방식이다. 수험생은 수익방식(소득접근법)에 대한 기본적인 내용을 숙지하고 부동산 투자론과 관련시켜서 시험에 대비하여야 할 것이다. 이번호에서는 수익방식 전반에 대한 기본적인 내용정리를 실었다.

제1절 수익방식(소득접근법)의 발전과정
Ⅰ. 초기시대(1900년대 초기까지) ⇒ 수익방식의 기초확립기
직접환원방법과 보수이익환원방법에 대한 이론적 기초가 형성된 시기이다.

1. John Newton : 복리이자의 개념을 제공
2. John Smart : (1726년) 이자와 연금에 관한 표
3. William Inwood : (1811년) 단일할인율에 기초를 둔 연금의 현재가치표를 개발하였고, 그는 연간수익을 영구적으로 보고 연간수익에 Inwood계수를 곱하여 투자의 현재가치를 계산하였다.
4. Alfred Marshall : (1890년) 가치 = 수익/이자율의 관계를 규명하였다.
5. Irving Fisher : (1900년대 초) 가치는 장래기대 이익의 현재가액이라는 명제를 분석하였다.

Ⅱ. 1959년 이전 ⇒ 물리적분석, 투자결합법, 조성법, 잔여법의 시대
부동산가치의 평가에 있어 잔여법을 이용하여 토지와 정착물로 나누는 방법이 사용되었다. 이는 부동산의 실제 구성요소와 개량비(감가상각)를 재획득하려는 투자자들의 필요에 관심을 가진 것이다.
1959년 이전에는 부동산의 가치에 있어 저당의 고려가 없이 부채 및 자기자본을 일체로 보고 분석하였다. 즉, 이 시기의 투자자들은 융자와 같은 투자속성보다는 개량에 의한 생산적인 경제적 수명에 관심을 가진 것이다.

Ⅲ. 1959년부터 1970년대 중반까지의 현대 ⇒ 금융적분석
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경영, 경제