임대료가 일정한 경우 부동산의 내재가치를 구하고 부동산 세금이 부과되었을 때 내재가치가 어떻게 변하는지 설명하시오

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임대료가 일정한 경우 부동산의 내재가치를 구하고 부동산 세금이 부과되었을 때 내재가치가 어떻게 변하는지 설명하시오
임대료가 일정할 때 부동산 내재가치 산출 원리
세금 부과가 내재가치에 미치는 영향
세금이 없는 경우, 내재가치는 단순히 R/i로 계산된다.
이는 세금 부과가 부동산 내재가치에 미치는 직접적 영향을 보여준다.
이는 세금이 부동산의 내재가치를 직접적으로 감소시키는 요인임을 보여준다.
내재가치는 특정 부동산이 미래에 창출할 것으로 예상되는 순수익을 현재 가치로 환산한 금액을 의미한다.
내재가치는 자산이 본질적으로 가지는 경제적 가치로, 시장의 단기적 변동과 무관하게 자산이 장기간 창출할 순수익의 총합을 현재 가치로 평가한 것이다.
주식의 내재가치가 기업의 미래 현금흐름을 기준으로 산정되듯, 부동산의 내재가치도 임대수익과 매각 가능가치 등을 토대로 산출된다.
평가방법에는 수익환원법, 비교사례법, 원가법 등이 있으나 임대료가 일정한 상황에서는 수익환원법이 가장 적합하다.
이는 투자자가 해당 부동산을 매입하여 영구적으로 동일한 임대수익을 얻는다고 가정했을 때 지불할 수 있는 합리적인 최대 금액을 의미한다.
이는 부동산 투자자가 자본을 다른 곳에 투자했을 때 얻을 수 있는 대체 수익률이 높으면 동일한 임대료의 가치를 낮게 평가하기 때문이다.
그러나 세금이 부과되면 순임대료(NetRent)가 감소하므로 내재가치도 낮아진다.
만약 세율이 일정한 비율 τ로 임대료에 부과된다면 순임대료는 R(1-τ)가 되고, 내재가치는 V=R(1-τ)/i로 산출된다.
그러나 임대소득세율이 20% 라면 순임대료는 8000만원으로 줄어들고, 내재가치는 16억원으로 떨어진다.만약 재산세 등 보유세가 연 2000만원이라면 순임대료는 6000만원으로 감소하고, 내재가치는 12억원으로 추가 하락한다.
그러나 임대소득세 15%와 보유세 5000만원이 부과된다면 순임대료는 3억7500만원으로 줄어들고, 내재가치는 93억7500만원이 된다.
이는 세금 부과가 부동산 내재가치에 미치는 직접적 영향을 보여준다.
투자자 입장에서 동일한 임대료라도 세금으로 인해 순수익이 감소 하므로 자산의 가치평가가 낮아진다.
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