부동산 거래사고 방지대책에 관한 연구

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부동산은 삶의 터전이자 오랜 기간에 걸쳐 가장 치열하게 획득하고자 했던 중요한 경제적 자원이라고 할 수 있다. 그러므로 부동산 거래에 있어서 공정성은 경제활동에 있어서 매우 중요한 부분을 차지한다. 우리나라 부동산 거래에 관한 인식은 대체적으로 불투명하고, 경계하고 조심해야 한다는 인식이 강하다. 우리나라의 부동산시장은 1988년 4월 외국인 토지취득이 전면적으로 허용되었고, 1988년 5월에는 토지 임대업 및 분양 공급업까지 외국인에게 개방됨으로서 전면적 국제화를 이루었다. 그러나 불행히도 우리의 부동산 거래는 이러한 국제화, 개방화에 발맞추어 변화하지 않고 전근대적인 거래방식으로 잔존하고 있는 것이 현실이다. 이에 본 연구는 이러한 전근대적인 거래방식으로 수행되는 거래사고에 대해서 그 유형과 사례를 살펴보고 동산 거래 시 발생할 수 있는 사고를 예방하기 위한 시사점을 마련하는데 그 목적을 둔다.
제1장. 서 론 1
제1절. 연구의 필요성 및 목적 1
제2절. 연구 방법 및 구성 2
제3절. 선행연구 고찰 2
제2장. 이론적 배경 5
제1절. 부동산(不動産) 5
1. 부동산의 개념 5
2. 부동산의 특성 7
제2절. 부동산 거래사고 9
1. 부동산 거래사고의 개념 9
2. 부동산 거래사고의 유형 10
제3장. 부동산 거래사고 현황 12
제1절. 법률적 거래사고 14
제2절. 경제적 거래사고 15
제3절. 법률적 측면의 거래사고 17
제5절. 유통 거래사고 18
제4장. 부동산 거래사고 방지 대책 22
제1절. 에스크로우 제도 22
1. 에스크로우 제도의 개념 22
2. 부동산 에스크로우의 기능 23
3. 에스크로우 제도의 정착방안 24
제2절. 권원보험제도 도입 25
1. 권원보험제도의 개념 25
2. 권원보험제도의 효과 26
제3절. 부동산 등기제도의 보완 28
1. 등기부의 공신력 인정 30
2. 등기공무원의 조사권 강화 30
3. 등기부와 대장의 일원화 30
제4절. 중개업자의 질적 향상 31
1. 전문지식의 강화 31
2. 중개업의 만족화 강화 32
제5장. 결론 34
참 고 문 헌 36
부동산은 삶의 터전이자 오랜 기간에 걸쳐 가장 치열하게 획득하고자 했던 중요한 경제적 자원이라고 할 수 있다. 그러므로 부동산 거래에 있어서 공정성은 경제활동에 있어서 매우 중요한 부분을 차지한다. 우리나라 부동산 거래에 관한 인식은 대체적으로 불투명하고, 경계하고 조심해야 한다는 인식이 강하다. 우리나라의 부동산시장은 1988년 4월 외국인 토지취득이 전면적으로 허용되었고, 1988년 5월에는 토지 임대업 및 분양 공급업까지 외국인에게 개방됨으로서 전면적 국제화를 이루었다. 그러나 불행히도 우리의 부동산 거래는 이러한 국제화, 개방화에 발맞추어 변화하지 않고 전근대적인 거래방식으로 잔존하고 있는 것이 현실이다. 이에 본 연구는 이러한 전근대적인 거래방식으로 수행되는 거래사고에 대해서 그 유형과 사례를 살펴보고 동산 거래 시 발생할 수 있는 사고를 예방하기 위한 시사점을 마련하는데 그 목적을 둔다.
본 연구에서는 부동산의 거래 유형을 크게 법률적 거래사고, 경제적 거래사고, 기술적 측면의 거래사고, 유통적 측면의 거래사고로 나누어 살펴보았다. 법률적 거래사고는 부동산과 관련되는 공․사법적인 측면에서 문제가 되는 것으로 부동산 범죄 등을 포함하며 경제적 거래사고는 대상 부동산의 가격이 합리적으로 조정되지 못해, 그 경제 가치가 불합리하게 반영된 경우로, 거래 일방이 과다한 손실을 보는 경우라고 할 수 있다. 또한 기술적 측면의 거래사고는 거래대상 주택 자체에 하자가 발생하여 야기되는 사고를 의미하며 유통적 측면의 거래사고는 부동산의 경제적 가치 평가면에서 파생되어 나오는 사고를 의미하는 것이다. 이에 각각 유형에 해당하는 사례를 살펴보고 이를 통해서 부동산 거래사고의 방지대책으로 에스크로우 제도의 도입, 권원보험제도의 도입, 부동산 등기제도의 보완, 중개업자의 질적 향상을 제시하였다. 거래의 공정성을 보장하기 위해서는 새로운 제도의 도입도 중요하겠지만 기존의 제도를 계속적으로 개폐해나가는 노력도 중요할 것이다. 이에 본 연구에서는 부동산 등기제도의 보완, 중개업자의 질적 향상도 유의하여 살펴보았다. 그러나 본 연구는 기존의 선행연구에서 실태와 활성화 방안에 대한 연구가 부족함을 지적하고 있음에도 불구하고 제도의 도입에 있어서 정착화 방안에 관해서만 서술하였다는 점에서 한계를 지니며 현재 우리나라에서 애스크로우제도가 시행되지 않고 있다는 특징으로 인해 이를 일본과 미국 등의 시행국과 비교하지 못했다는 한계를 가진다. 또한 대안으로 제시된 방안이 중개업자의 업무 범위를 가중시킬 수 있다. 그러므로 중개업자의 만족도가 선행되지 않는 한 실질적인 실행에는 어려움을 가질 것이다.
부동산거래사고, 에스크로우, 권원보험, 수수료현실화
『국어대사전』, 김광진, 동아출판사, 1984.
“권원보험에 관한 연구”, 임윤수․최완호, 사회과학연구 제11집, 경원대학교 사회과학연구소, 2004
“권원보험이 부동산거래 효과에 미치는 소비자행태 분석”, 김진문, 경기대학교 대학원, 박사학위논문, 2007.
“미국의 권리보험과 국내도입 방안”, 정중영, 『동의논집』, 2001.
"미국 부동산 거래계약과 판례의 동향", 이창상, 대한부동산학회지 제23권, 대한부동산 학회, 2005
『미국부동산법론』, 김상용, 삼지원, 1986.
“부동산 개발사업에서 사업관리의 역할에 관한 연구 : 부도심 고층형 주상복합을 중심으로”, 강창진, 한양대학교 대학원, 석사학위논문, 2009.
"부동산 거래방지사고를 위한 안전장치로서 애스크로우제도 활성화방안", 김정운, 세종대학교 대학원 석사학위논문, 2006
“부동산 거래사고에 관한 법적 연구”, 정미애, 단국대학교 대학원, 석사학위논문, 2009.
"부동산 거래사고 분석을 통한 안정성 연구“, 김용경, 건국대학교 대학원 석사학위논문, 2002
“부동산 거래사고방지를 위한 에스크로우제도 활성화 방안에 관한 연구”, 설영미, 광운대학교 대학원, 석사학위논문, 2009.
“부동산 거래사고에 관한 실증분석과 그 예방책에 관한 연구“, 이성현, 대구대학교 대학원 석사학위논문, 1999
“부동산 거래사고의 유형과 그 방지책에 관한 연구”, 허재균, 한양대학교 대학원 석사학위논문, 2006.
“부동산 거래사고 유형 및 대책에 관한 연구 : 부동산 중개실무상 발생하는 사고유형중심으로”, 김정희, 인하대학교 대학원, 석사학위논문, 2009.
“부동산 거래사고의 실태와 법․제도적 개선방안에 관한 연구”, 이현우, 한양대학교 대학원, 석사학위논문, 2010.
“부동산 거래사고의 예방 대책에 관한 연구”,고미자. 군산대학교 대학원 석사학위논문, 2008
"부동산 거래사고의 예방대책에 관한 연구“ 박승일, 동국대학교 대학원 석사학위논문, 2005