주택임대차보호법상 대항력과 관련한 법적 검토

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주택임대차보호법상 대항력과 관련한 법적 검토
주택임대차보호법상 대항력에 대한 연구

1. 주택의 인도와 주민등록을 마친 때

주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 ‘익일부터’ 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.(大判 1999. 5. 25. 99다9981)

住賃法 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한 데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이고, 같은 법 제3조의2 제1항에 규정된 우선변제적 효력도 제3조의2 제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다. (大判 1997. 12. 12. 97다22393)

2. 전차인이 주택 인도와 주민등록을 마친 경우, 임차인의 대항력 취득 여부

주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 임차 주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다(大判 1995. 6. 5. 94마2134).

3. 임대차의 양도나 전대에 있어서 대항력의 존속 여부

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